Imobiliário e alienação fiduciária
No financiamento com alienação fiduciária o procedimento corre fora do Judiciário e por prazos curtos. Reagir tarde custa o imóvel.
Do que se trata
A alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, é a garantia usada na maioria dos financiamentos imobiliários. A diferença prática em relação à antiga hipoteca é decisiva: em caso de inadimplemento, a retomada é feita por procedimento extrajudicial, conduzido no cartório de registro de imóveis, e não por ação judicial.
Isso significa que o devedor é intimado para purgar a mora dentro de um prazo, e que o descumprimento leva à consolidação da propriedade em nome do credor e ao leilão do imóvel. Quem só procura orientação depois do leilão encontra um cenário muito mais estreito do que quem procura na intimação.
Situações que pedem análise
- Chegou intimação do cartório de registro de imóveis para purgar a mora.
- A propriedade já foi consolidada em nome do credor e há leilão designado.
- O imóvel foi a leilão e há discussão sobre o saldo remanescente ou sobre a devolução de valores.
- Houve vício no procedimento, como intimação irregular ou cálculo de débito incorreto.
- Há discussão sobre distrato, rescisão de compromisso de compra e venda e devolução de parcelas pagas.
- Existe problema de matrícula, de averbação ou de regularização documental do imóvel.
O trabalho, na prática
Conferência do procedimento
Verificação de cada etapa: regularidade da intimação, forma da notificação, prazo concedido, composição do débito e cumprimento das formalidades do registro. Vício em qualquer dessas etapas pode invalidar a consolidação.
Purgação da mora
Quando ainda há prazo, o trabalho é conferir o valor exigido, discutir encargos indevidos e viabilizar o pagamento correto, que interrompe o procedimento e mantém o imóvel com o devedor.
Discussão do saldo
Depois do leilão, análise da prestação de contas do credor e do saldo devido ao devedor, tema em que erros de cálculo e retenção indevida de valores são frequentes.
Contratos e regularização
Elaboração e leitura de compromisso de compra e venda, distrato, cessão de direitos e providências de regularização junto ao registro de imóveis.
Conteúdo informativo. O enquadramento exato depende da análise do caso concreto e da redação vigente das normas aplicáveis. Este site tem caráter meramente informativo e não constitui consultoria jurídica nem promessa de resultado.
Perguntas frequentes sobre imobiliário e alienação fiduciária
Recebi a intimação para purgar a mora. Perdi o imóvel?
Ainda não. A intimação abre prazo para pagar o débito atualizado e retomar o contrato. Enquanto esse prazo corre, o imóvel continua sendo do devedor. É exatamente esse o momento de conferir o valor cobrado e agir.
O credor pode leiloar sem processo judicial?
Pode, e é essa a lógica da alienação fiduciária: o procedimento é extrajudicial, conduzido no cartório de registro de imóveis. Por isso ele avança rápido, e por isso a análise das formalidades é o principal campo de defesa.
Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, sobra algo para mim?
Em regra sim. Havendo saldo após a quitação da dívida e das despesas previstas em lei, ele deve ser devolvido ao devedor. Na prática, a apuração desse saldo costuma exigir conferência da prestação de contas apresentada pelo credor.
Desisti do imóvel na planta. Recebo de volta o que paguei?
Em geral há devolução, com retenção de um percentual pela construtora, dentro dos parâmetros definidos na legislação e na jurisprudência. O percentual e a forma de devolução dependem do tipo de contrato e de quem deu causa à rescisão.
Fale sobre o seu caso
Descreva a situação em uma mensagem. A primeira conversa serve para entender o cenário e dizer se há caminho.
Ou escreva para adv.nicolascotrim@gmail.com.