Locação de imóveis
A maior parte dos conflitos de locação nasce de uma cláusula mal escrita no começo, não de má-fé no fim.
Do que se trata
A locação é regida por lei própria, com regras específicas sobre prazo, reajuste, garantia, retomada do imóvel e responsabilidade por benfeitorias. Locação residencial e locação comercial seguem lógicas diferentes, e tratá-las como iguais é a origem de boa parte dos problemas.
O trabalho útil aqui é o preventivo. Um contrato claro sobre destinação, garantia, vistoria de entrada e saída, responsabilidade por reparos e regra de reajuste elimina antecipadamente a maioria das discussões que chegam depois ao Judiciário.
Situações que pedem análise
- O aluguel deixou de ser pago e é preciso decidir entre cobrar, retomar o imóvel ou negociar.
- É necessário retomar o imóvel ao fim do contrato ou por descumprimento de cláusula.
- Há divergência sobre o estado do imóvel na saída e sobre responsabilidade por reparos.
- O valor do aluguel está descolado do mercado e cabe discussão de reajuste.
- A garantia contratada, seja fiador, caução ou seguro, precisa ser acionada ou substituída.
- Um contrato novo precisa ser redigido ou revisado antes da assinatura.
O trabalho, na prática
Contrato e vistoria
Redação e revisão contratual com atenção ao que costuma virar conflito: destinação do imóvel, vistoria detalhada de entrada, responsabilidade por reparo estrutural e critério objetivo de reajuste.
Cobrança e despejo
Condução da cobrança de aluguel e encargos e, quando necessário, da ação de despejo, avaliando a hipótese que permite pedido liminar de desocupação.
Defesa do locatário
Discussão de cobrança indevida, de retenção de caução sem justificativa e de valores de reparo lançados sem vistoria comparativa.
Revisional e renovatória
Ajuste do valor locativo ao mercado e, na locação comercial, atuação na renovação do contrato dentro dos prazos previstos em lei, que são estritos.
Conteúdo informativo. O enquadramento exato depende da análise do caso concreto e da redação vigente das normas aplicáveis. Este site tem caráter meramente informativo e não constitui consultoria jurídica nem promessa de resultado.
Perguntas frequentes sobre locação
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
Varia conforme a comarca e a conduta do locatário. Em determinadas hipóteses previstas em lei é possível pedir a desocupação já no início do processo, mediante garantia, o que encurta bastante o caminho. Sem isso, o rito é o comum.
Posso reter o depósito de garantia por danos no imóvel?
Pode, desde que os danos sejam demonstrados por comparação entre a vistoria de entrada e a de saída, e desde que não se cobre do locatário o desgaste natural do uso. Sem vistoria de entrada, a retenção fica frágil.
O fiador responde depois do fim do prazo do contrato?
Depende da redação da cláusula de fiança e do que ocorreu no vencimento. Contratos prorrogados por prazo indeterminado geram discussão frequente sobre a extensão da garantia, e a resposta está no texto assinado.
Posso aumentar o aluguel fora da data de reajuste?
Fora da periodicidade contratual, o aumento depende de acordo entre as partes ou de ação revisional, cabível após o intervalo previsto em lei. Aumento unilateral no meio do período não vincula o locatário.
Fale sobre o seu caso
Descreva a situação em uma mensagem. A primeira conversa serve para entender o cenário e dizer se há caminho.
Ou escreva para adv.nicolascotrim@gmail.com.